近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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