近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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