5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家)存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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